房价这个词正紧紧抓住人们敏感的神经。国家统计局最新公布的房价数据显示，9月份，一线城市新建商品房和二手房销售价格环比均下降，而二、三线城市下降。市场层面，楼盘打折、开发商降价消息层出不穷，呈现出一层冷意。
火狐电竞房价的未来会怎样？会不会出现社会上一些人担心的大跌？对此，记者采访了多位业内专家。
“止涨”并不意味着房价下跌
在过去的几十年里，房价上涨非常迅速。 7月31日，中共中央政治局以“坚决遏制房价上涨”为房地产市场定调。
火狐电竞住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，拆除“过快”体现了中央的决心。房地产调控的目的是稳定房地产市场，稳定房价。但从根本上说，房价上涨是不可能完全消除的。中国的房价仍然很高。目前我们正在努力想办法不继续攀升，但很难说高房价时代已经结束。
“抑制房价上涨”是否意味着让房价下跌？顾云昌说，不是这样的。 “有些地方房价不是很高，比较基本合理，随着经济的发展，房价也会适当上涨。”
“房价涨跌，就像三步走，后退两步，某个阶段上涨，某个阶段又下跌是正常的。”顾云昌表示，从各个市场来看，一个稳定健康的市场，是收入水平的增长也适度推高了房价，防止了房价的大幅上涨或下跌。
火狐电竞谨防房价“大涨”“大跌”
对于房价走势，清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘宏宇在接受记者采访时表示，从政策上看，他希望房地产市场可以保持稳定，避免大起大落。 “房地产市场仍需在平稳的基础上慢慢调整，要对泡沫进行压制、消化和吸收，而不是主动戳破。”
对于近期楼市的冷淡中国楼市泡沫 新闻，刘宏宇表示，过去防止“大涨”，现在有“大跌”的危险，这方面也要注意。
据中原地产统计，截至2018年9月，本轮楼市上涨周期长达40个月，持续刷新史上最长房地产上涨周期。
未来高房价时代会结束吗？刘宏宇表示，房价在经济周期中具有周期性变化。过去上涨很快，未来可能会放缓，甚至向下调整。但从长期趋势看，房价应该随着经济社会的发展呈现向上的发展过程。
房价上涨预期悄然改变
值得注意的是，在中央定调坚决遏制房价上涨后，房价预期发生了明显变化。多位专家指出，从公布的相关数据来看，在调控政策趋严的背景下，房地产市场投资需求呈现“疲软”状态，楼市“金九银十”不足的。加之当前房地产调控政策没有松动迹象，居民对房价上涨的预期发生了变化。
易居研究院智库中心研究主任闫跃进分析，从9月房价涨跌城市数量来看，房价上涨城市数量为64个，同比减少从 8 月的 67 岁开始。说明部分城市已经开始步入降价行列。后续，如果市场观望情绪继续加剧，房价降温的城市将会增加。
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹在接受记者采访时表示，本轮调控的时间和力度不断深化，未来房地产市场走势的不确定性将增加. 9月房价环比涨幅明显收窄，市场预期也发生了变化。
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盛松成：房价只涨不跌的预期是时候扭转了
自1998年我国房改以来，近20年来房地产业在市场化发展方面取得了巨大成就，也出现了很多问题。令人费解的现象之一是房价只涨不跌。这种现象在世界上是罕见的。据国家统计局数据，近20年来，中国商品房销售均价仅在2008年短暂下跌。即使在2016年房地产调控政策频发的背景下，房价也从2015年的6793元/平方米上涨到2016年的7476元/平方米。
但自2016年3月调控措施出台以来，经过两年多的努力，目前我国的房价一直处于比较微妙的状态。从70个大中城市房价来看，一线城市房价连续一年在零增长附近震荡，二三线城市房价增速也稳定在5%和7%很长一段时间，和我国基本一样。收入增长率具有可比性。这说明我国房价增长已经呈现出相对平稳的迹象。我们认为，我国房价长期看涨预期正处于转折的关键点。现在和今后很长一段时间都要坚持调控政策，巩固来之不易的调控成果，扭转房价只涨不跌的预期。 ，即使付出了必要的成本（比如一定程度上影响了经济增长）。我们不希望房价大幅下跌，实际上也不会大幅下跌，但更需要扭转房价只涨不跌的预期。
一、房价只涨不跌预期的原因
房价的持续上涨以及随之而来的中国房价预期具有三个特点： 1、过去20年，中国房地产市场还没有经历一个完整的市场周期。 1998年以来，房价和房价预期都处于上行通道中，甚至上行通道内的回调都很难出现，单边上行趋势非常明显。持续20年不经历周期的现象在世界上是罕见的。 2、中国经济基本面向好，成为房价和房价上涨预期的基本支撑，但不能解释两者的持续上涨。一个明显的证据是，2013年以来，中国经济增长与房价出现分化。那一年，70个城市的房价指数由负转正，但经济增速却从2012年的7.75%下降到2013年的7.68%，2015年再次出现分歧，而且更加明显。 3、中国已经形成超长期看涨预期，全社会几乎没有人相信房价会下跌。无论是基于过去长期房价上涨经验形成的适应性预期，还是基于对未来状况判断的理性预期，普遍认为房价不太可能下跌，这也是少见的。造成这种现象的主要原因有三个：
(一）政府对房地产行业定位不明确，政策缺乏连续性
梳理我国近十年房地产调控，一个明显的特点是经济下行时放松调控以刺激经济，而房价上涨过快时则加强调控以稳定向上的势头。 2003年，中国经济出现过热迹象，房地产投资增速一度超过30%。为此，中国人民银行于2003年6月发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通过提高房地产行业银行贷款融资准入门槛来降低投资增长。然而，当年非典的爆发影响了经济增长。 8月，国务院印发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，赋予房地产业国民经济支柱产业地位，正式确立住房市场化发展方向。结果是 2005-2006 年房价迅速上涨。 2007年下半年，面对房价快速上涨，中央重新出台调控政策，房价涨幅立即回落。 2008年底，为应对国际金融危机带来的严峻经济形势，房价调控再次放松，房价再次飙升。 2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央不得不转向“挤泡沫”，政策目标又回到控制房价。 2014年，在经济下行压力加大、地方政府债务问题严重、房地产企业风险加大的背景下，全国房价调控再次放松，一线城市房价上涨42. 16 个月后。 3%。自2016年3月以来，在房价空前上涨后，新一轮调控如期而至，调控至今仍未放松。
我国房地产调控政策多次波动，带来严重的市场预期。首先，由于房价长期不下跌，几乎没有人相信房价会下跌。每一次调整都进一步强化了市场的信心，导致了极强的适应性预期。其次，政策的反复波动使人们形成了强烈的理性预期。多数人认为，房价调控后，经济仍需刺激，房价仍会上涨。
政策一再出现的根本原因是房地产行业和住房的定位不准确。从根本上说，住房具有消费品和投资品的双重属性，强调一个必然削弱另一个，难以调和。目前，我国大部分城市都需要出让土地获得城市建设收入中国楼市泡沫 新闻，即实行“土地财政”机制。在这种制度安排下，只有在未来土地收益继续增加的情况下，土地才能以更高的价格拍卖中国楼市泡沫 新闻，这使得我国的建设用地具有很强的投资性，土地上的住房很难摆脱这个特点。通过房地产带动经济，很难绕过“土地金融”的机制。房价高企后，政府担心民生受到损害。在土地投资属性无法消除的情况下，只能依靠行政手段来抑制房价。这虽然暂时缓解了矛盾，但无法治愈。政策在刺激经济和解决民生之间不断重复，始终无法做到对房地产行业的准确定位，价格预期越来越高。
(二）房地产供给侧和需求侧问题叠加，共同推高房价预期
目前，我国住房供应基本实现市场化，房地产企业根据市场情况自行决定，但住房最重要的生产要素土地，却被地方政府垄断。由于地方和中央政府的目标和能力不兼容，供给侧问题比比皆是。由于激励机制和任期制度的问题，地方政府和中央政府往往利益不同。地方政府更倾向于在短期内从土地升值中获得收益，以尽快提振当地经济，这与调控房价的预期背道而驰。中央约谈后，地方政府开始出台房价调控措施就是一个证明。有时，中央政府不顾地方政府面临的实际规划限制和僵化的土地管理制度，要求地方政府提供更多土地以稳定房价。例如，在现行要求每个行政区域保护一定数量的基本耕地的体制下，东部地区普遍难以提供足够的土地来满足巨大的市场需求。同时，政策失误也导致供给侧问题频发。 2015年的“去库存”政策没有考虑到不同城市之间的差异，实施的去库存策略基本一致，导致一二线城市库存不足，房价快速上涨，对房价的预期更加明显。房价上涨；而三四线城市因“去库存”效果明显。地方政府借机扩大土地供应，“去库存”变成“补库存”，严重误导预期。
从需求来看，中国房地产投资属性过强，消费属性不能完全满足。中国房地产业的发展还没有解决最根本的问题：随着经济发展和城镇化进程的推进，居民住房需求不断增加；同时，我国现有投资渠道匮乏，财富涌入房地产行业，推高了住房投资需求。 我国的房地产需求，尤其是一二线城市，仍然无法满足。由于供给不能满足市场需求中国楼市泡沫 新闻，当抑制需求侧的调控政策失效时，房价很容易出现报复性上涨。因此，在需求不能满足的情况下，房价的看涨预期难以逆转，容易走强。由于需求得不到满足，即使是合理的住房消费需求也会引发投资需求，形成恶性循环。例如，为了改善居住条件，居民从城市远郊到郊区买房是合理的。但是，如果居民看好原房升值空间，不卖旧房，买新房，那么这种行为显然会增加需求，减少供给，推高房价的看涨预期。购房者自己也成为了一群既得利益者。为了维护自己的利益，他们甚至通过砸营业厅、上街游行等方式“维权”。为维持稳定，一些政府机构要求开发商放松，进一步阻碍了看涨预期的逆转。
(三）误导性信息、错误信息、不当信息广泛传播，加剧信息不对称和市场混乱
部分开发商利用信息不对称误导购房者，导致购房者认为房价会继续上涨，从而影响投资决策。普通购房者的信息远不如房地产商，导致前者对房地产市场缺乏准确的判断，而长期未被满足的市场需求，让购房者更容易被一些幻想所迷惑，产生错误的心理期望。
媒体大肆宣传也加剧了信息不对称，强化了购房者的看涨预期。 2018年以来，媒体多次报道一二线城市新房限价，对购房者造成很大心理冲击，导致更多资金涌入房市，加剧恐慌性抢购，最终推高房价。
特别需要指出的是，一些知名专业人士的言论助长了看涨预期。一些专家多次强调中国房地产市场的看涨前景，通过媒体传播强化了全社会的看涨预期。如何以恰当的方式传达信息，也是专业精神的体现。知名专业人士的言论传播广泛，影响很大。应该谨慎和适当地表达它们，尤其是不要助长对房价的预期。
二、房价只涨不跌的严重后果
(一）房价有望成为短期经济发展的兴奋剂，损害长期经济发展
2017年我国房地产业增加值5.4万亿元，占GDP比重6.5%。一般来说，占经济比重超过5%的行业可以被视为支柱产业。房地产业是我国重要的支柱产业。除了直接出资外，房地产业也是土地资本化、为地方政府提供资金、解决城市建设融资难题、促进经济发展的重要渠道。房地产的繁荣已经成为当地短期经济发展的兴奋剂。
但这种依靠房地产带动经济的模式，却造成了巨大的社会成本。有研究表明，中国房价翻了一番，通过劳动力成本的增加，经济增速下降了4.1个百分点（陈斌凯、黄少安、欧阳迪飞：“房地产价格能否拉动经济增长？ ” [J] 经济学（季刊），2018（3））。而房价的飙升使得房地产行业的利润率很高，并带动了金融业的发展，吸引了大量资金投向房地产。房地产和金融业，伤害实体经济 2013年后经济增长与房价出现分化，依靠房地产拉动经济增长的效果会越来越差。
人工成本具有很强的刚性，一旦上升，就很难下降。房价上涨带来的劳动力成本上升几乎是永久性的，长期的利润率差距也让资金难以回到实体行业，损害经济的长期增长。 “土地财政”的副作用越来越明显。地方政府往往通过低价出售工业用地来促进经济增长，这使得我国工业用地的利用效率低下，容积率明显低于发达国家。由于土地所有者预计土地价格将继续上涨，大量土地被囤积和闲置用于开发和生产。 “土地金融”扭曲了住房的居住属性，难以满足人们的居住需求，影响人力资本的培养，抑制中国经济的长期增长潜力。
(二）干扰市场参与者的决策行为，导致市场波动和巨大风险
一旦购房者有涨价的预期，他们未来的购买就会提前到当期完成，导致需求增加，房价上涨。房地产开发商预计未来房价会上涨，这将延迟房屋销售，导致供应减少，房价上涨。此外，房价上涨的预期将刺激房地产开发商高价收购土地，导致房价上涨，推高房价。值得注意的是，看涨预期对房价的影响是一种正反馈机制：看涨预期引导的行为本身就会推高房价，即所谓的预期自我实现机制。
在房地产的看涨预期下，资金的进入和预期也形成正反馈机制，看涨的预期会吸引更多的资金进入，从而进一步推高房价。这实际上是一个典型的泡沫形成过程。当新的资金进来时，泡沫就会保持；当钱破裂时，泡沫就会破裂。由于现代金融的杠杆特性，大量资金是通过金融体系获得的，这些资金在金融体系内不断流动，使得风险在整个金融体系中蔓延。一旦泡沫破灭，房地产市场和金融体系都将遭受损失，引发系统性金融风险。
(三）冲击需求侧调控政策，导致调控失灵
以限购政策为例，大部分城市在房地产过热时采取调控政策来抑制高需求。一般情况下，限购意味着需求下降，房价下降，从而达到调控的目的。然而，面对房价预期的上涨，这种调控模式往往会适得其反。如果购房者预期限购后房价不会下跌，但失去了购房资格，那么最优决策是在限购前快速入市，导致短期需求急剧增加。但是，住房的短期供给弹性较低，变化较小。因此，限购政策的出台有时会导致需求旺盛，推高房价。这种单一的需求侧调控政策导致房价暴涨。过去有一个教训：1988年8月，英国决定取消夫妻双重抵押贷款利率的优惠政策，优惠政策结束前，大批购房者争相购房。
三、抓住机遇，主动扭转只会涨不会跌的房价预期
自1998年房改以来，我国虽然没有经历过房价涨跌的完整循环，但并不是房价没有经历过下跌的趋势，而是没有抓住这样的机会，房价有望重回上涨的老路。以深圳为例，2007年1-8月，深圳新房价格从10670元/平方米上涨到18976元/平方米。为稳定房价，深圳9月份出台调控措施。此外，当年人民币处于加息周期，深圳房价预期迅速反转。到次年12月，房价跌至11084元/平方米。然而，2008年第四季度，为应对全球金融危机，我国启动“四万亿”计划，房价预期瞬间再次翻转。深圳商品房销售价格从2008年的12654.85元/平方米上涨到2017年的54445.26元/平方米，涨幅330.23%，而同期，深圳市人均可支配收入仅从26729.31元增加到52938元，增长98.05%，房价快速上涨趋势明显。
2016年3月下旬，最新一轮房地产调控启动，至今已有两年半时间。今年7月，中央政治局会议明确提出要“坚决遏制房价上涨”。这一轮房地产调控措施的严厉程度前所未有。房价过快上涨得到明显遏制，房价逐步企稳。此外，土地拍卖有所增加。 2018年1月至2018年9月中国楼市泡沫 新闻，通过土地拍卖935宗，接近去年全年的954宗。房企加大降价促销力度。 9月以来多地降价。我国房价有望出现企稳迹象，这是近两年房地产调控取得的巨大成就。
但是，从历史经验来看，房价调控成果一实现就恢复房价调控效果的先例并不缺乏，导致房价上涨预期再现。为防止前功尽弃，重蹈覆辙，我国当前和未来几年要坚定不移地坚持调控，扭转房价只涨不跌的预期。
(一）坚持房地产调控不动摇，持续稳定房价预期
德国是房地产调控的典范，其政策重点是通过各种有力措施稳定房价预期。例如，德国的住房政策具有很强的连续性，宏观经济政策的变化不会影响房地产政策。强调供给侧监管。在住房问题基本得到解决的情况下，1990年代至2005年，仍新建1000万套公益性住房。坚决打击投机性需求，对住房投资收益征收高额税收。另一个预期管理的例子是我国近年来的汇率政策。 2015年“8·11”之后，人民币汇率出现超调。我国货币当局及时给予指导和干预。一是行动预期管理，包括激活逆周期调节因素、合理使用外汇储备、加强资金流动管理等。二是舆论预期管理。政策制定者和专家多次强调，人民币不具备持续贬值的基础。人民币汇率稳定。我国房地产调控可以借鉴两者的成功预期管理经验。要坚持调控措施毫不动摇，消除市场对政策再次摇摆的错觉，继续稳定房价，扭转房价只涨不跌的预期。
(二）建立房地产调控供需并举的长效机制
建立房地产调控长效机制是党中央的既定方针，必须长期贯彻落实。一要完善多层次住房供给体系，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。二是要探索房地产财税体制改革，用财税体制引导合理住房需求。三是改变“土地财政”体制，构建合理的土地定价机制。四是完善房地产监管法律法规体系，提高房地产市场法制化水平。
长期以来，我国房地产调控的重点是抑制需求和疏通供应。前者容易达到短期效果，后者能达到中长期效果，有利于稳定公众预期。因此，要注意供给调节和需求调节相结合。
(三）落实“一城一策”，精准调控房价预期
不同城市的人口和经济状况不同，房地产市场也不同。因此，落实“一城一策”是期望管理的重要内容。
In April 2017, the Ministry of Housing and Urban-Rural Development issued guidance: "If the digestion period is more than 36 months, the land supply should be stopped; if it is 36-18 months, the land supply should be reduced; if it is 12-6 months, it should be increased. Land supply; for those less than 6 months, not only should the land supply be significantly increased, but the pace of land supply should also be accelerated.” This is the specific measure of the “one city, one policy” regulation idea. In addition, the introduction of national policies should consider the impact on housing price expectations in different cities, and give local governments some room for autonomous operation.
(四）Reduce market information asymmetry and rebuild the spirit of market contract
In order to reduce market information asymmetry, an efficient housing information collection and disclosure system should be established first, so that market participants' decision-making is based on sufficient information. Second, we must vigorously crack down on all kinds of market manipulation and maintain the normal order of the market. Thirdly, we must take the initiative to guide public opinion, carry out extensive and in-depth publicity on relevant policies, and make timely and correct interpretation of policies. At the same time, well-known professionals must have a sense of self-discipline and a sense of social responsibility, and they need to be cautious when making public comments to avoid causing public panic.
Rebuilding the spirit of the market contract and cracking down on housing riots as soon as they fall are also important means of controlling housing price expectations. Proper handling of housing disturbances should be based on facts and the law to maintain market stability.
Those who travel a hundred miles are half and ninety. At present, efforts to stabilize market expectations have seen the light of day, but they should not be taken lightly. We must strengthen our determination to control housing price expectations, seize the favorable opportunity for the initial stabilization of housing prices, and reverse housing price expectations at the right time. We must unswervingly adhere to the control measures, comprehensively use financial, land, fiscal and taxation, investment, legislation and other means to accelerate the research and establishment of basic systems and long-term mechanisms that conform to national conditions and market laws. This control goal is achievable to curb the real estate bubble and prevent the rise and fall of housing prices.
火狐电竞(Sheng Songcheng is a counselor of the Shanghai Municipal People's Government and executive vice president of CEIBS Lujiazui Institute of International Finance; Song Hongwei and Wang Heng are researchers of Tongce Real Estate Consulting Co., Ltd.) (This article only reflects the author's views and does not represent the opinions of the institutions they work for )
